5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(ch正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢í)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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