5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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