近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(f曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗ā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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