万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端)，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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