OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信心(x乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人īn)。”

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