5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。