OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(j23岁属什么生肖ī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(23岁属什么生肖lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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