万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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