饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zh宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府ǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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