文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiā太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位ng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(s太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位uō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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