万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shē太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗n)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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