5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴