万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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