万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面900g是几斤 900g是多少毫升(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)900g是几斤 900g是多少毫升，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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