近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募RE大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？ITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(c大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？hǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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