“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关(guān)注度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了(le)半天，标的公司(sī)出(chū)现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各(gè)个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭，但没有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全(quán)没(méi)有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会(huì)来了(le)，其(qí)开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的(de)开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有更多的(de)楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所以要(yào)规(guī)避(bì)公司净负债率提高(gāo)到一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投(为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭tóu)资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公(gōng)告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们(men)相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现(xiàn)的(de)统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团和(hé)大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他管理的(de)广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮(lún)合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭