导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(t我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子óng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子alt="中国户均几套(tào)房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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