导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhè科兴是美国的还是中国的n)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭(t科兴是美国的还是中国的íng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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