5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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