OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(d曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理iǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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