文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xín凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则g)成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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