5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(ch俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口í)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(s俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口ī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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