导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù农村信用社几点上班下班时间)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù农村信用社几点上班下班时间)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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