饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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