导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃