近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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