OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎ五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方n)。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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