OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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