万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xià崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读n)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容(rón崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读g)。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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