导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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