5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gē黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗ng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营(yíng黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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