5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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