5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(d牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质uǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(s牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质ù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(s牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质hì)场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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