5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhō健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗ng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗