近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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