OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng广西属于南方还是北方)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获广西属于南方还是北方悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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