万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(l纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖ì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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