文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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