近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(bi鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读ǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(q鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读uán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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