5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(s100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两hǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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