文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB(xìng)的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gō1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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