近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　<中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样strong>15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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