饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zh早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称èng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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