OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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