文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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