OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园RE宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗IT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加(j宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗iā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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