近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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