实属和属实区别在哪，实属与属实的区别

　　饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，实属和属实区别在哪，实属与属实的区别目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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