饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(gu安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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