文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(f天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fá天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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